2023年伊始，中国楼市便遭遇政策“救市潮”。从放松限购限贷，下调房贷利率和首付比例，到上调公积金贷款额度，再到一线城市实施“认房不认贷”，政策利好纷至沓来。然而，这些努力并未显著提振市场，楼市“量价齐跌”的颓势依然未改。
数据显示，今年1-11月，全国商品房销售面积同比下降23.3%，约12.12亿平方米；销售额同比下降26.6%，约11.86万亿元。与此同时，11月100个重点城市二手住宅均价环比下降0.62%，较上月跌幅扩大0.29个百分点，连续9个月下滑，达到15231元/平方米。
政策乏力，根源何在？
其一，供需失衡已成现实。据估算，全国空置房数量达1.2亿套，足以容纳3-4亿人居住。 经历20余年房地产繁荣后，96%的家庭拥有至少一套住房，其中41.5%的家庭拥有两套及以上住房。房地产去投资化，回归居住属性的大趋势下，真正的刚性需求正日益萎缩。
展开剩余61%其二，高房价与民众收入严重脱节。尽管政策利好频出，但三年疫情的冲击导致许多家庭收入减少甚至失业，购房能力大幅下降，难以承受居高不下的房价。疫情后的理性回归也让民众对未来收入增长预期趋于谨慎，购房决策更加务实。
其三，购房信心严重受挫。恒大、碧桂园等头部房企的债务违约和烂尾楼事件，严重打击了购房者信心，观望情绪浓厚。 此外，央行“三道红线”政策及房企持续低迷的销售业绩，导致近年来房企普遍资金链紧张，部分项目偷工减料，新建商品房质量堪忧，进一步降低了购房热情。
为应对楼市困境，国务院常委会审议通过并下发了《关于规范建设保障性住房的指导意见》，计划未来五年在35个超300万人口城市试点建设600万套保障性住房，满足低收入群体的住房需求，这被经济观察报解读为“新一轮房改”的序幕。
然而，“新一轮房改”也引发了担忧：会不会重蹈1998年房改的覆辙，导致房价大幅上涨？对此，经济学家马光远一语中的：“房地产作为中国最好投资品的时代已经结束了；未来房子逐步回归到居住属性。”
事实上，此次房改与1998年房改的核心区别在于：1998年房改将房地产从计划经济推向市场化，却忽视了对低收入群体的保障；而此次房改旨在弥补这一缺陷，在实现市场化同时，保障低收入群体的基本居住需求。
未来房地产市场或将形成“双轨制”：40%的商品房市场完全市场化，政府不再干预价格；剩余60%的保障房市场，价格低于周边商品房，但实行限售，保障房业主不得进行市场交易。
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